Costi per Mutuo Prima Casa. Questo è un argomento molto importante, spesso trascurato anche dai consumatori. Prima di sottoscrivere un finanziamento che presumibilmente si protrarrà per parecchi anni, è fondamentale che tu conosca tutti i costi legati a questa operazione.
Chiaramente, la tua attenzione tenderà a concentrarsi prevalentemente sul prezzo di acquisto dell’immobile e sulla percentuale che la banca vorrà finanziarti rispetto al valore della tua nuova casa.
Tutti i costi del mutuo prima casa
La conoscenza delle spese complessive per l’accensione del mutuo, però, ti permetterà di pianificare meglio questo finanziamento, o meglio questo step fondamentale della tua vita. Scopriamo insieme quali sono tutti i costi per l’accensione di un mutuo prima casa.
Costi per la perizia
Una delle prime spese da sostenere per l’acquisto della prima casa e per la sottoscrizione del mutuo è la perizia. Questo step è fondamentale per conoscere il valore economico dell’immobile che ti interessa. Sarà la stessa banca che dovrà erogarti il mutuo ad incaricare un perito.
Il costo della perizia è, solitamente, a carico del mutuatario. Esso ammonta ad una cifra che può variare dai 100 ai 300 euro, a cui vanno aggiunte altre tre spese:
- IVA;
- Contributo Cassa Previdenza, legato alla categoria di appartenenza del perito e che si aggira tra il 2 ed il 4% del costo della perizia;
- Spese di viaggio, qualora il perito debba raggiungere una città differente da quella in cui vive o lavora abitualmente.
In alcuni casi, il costo della perizia potrebbe esserti addebitato anche prima della delibera del mutuo.
Assicurazione
L’accensione di un mutuo prima casa si accompagna alla stipula di una polizza assicurativa scoppio e incendio. Scopo dell’assicurazione è di tutelare il bene sottoposto ad ipoteca dal rischio incendio e scoppio.
Il costo della polizza è direttamente legato alla grandezza dell’immobile. In caso di un unico pagamento annuale, la spesa da sostenere potrebbe aggirarsi tra i 100 ed i 300 euro.
Ci sono, poi, una serie di polizze accessorie, facoltative e non obbligatorie, che puoi scegliere o meno di sottoscrivere.
Costi di istruttoria
Affinché la banca possa avviare e gestire la tua pratica di mutuo, è necessario versare all’istituto di credito le cosiddette spese di istruttoria. Il costo non è fisso ma può variare dallo 0,50% all’1,5% dell’importo del tuo mutuo.
Poniamo che tu abbia richiesto un mutuo per un importo pari a 100.000 euro. Dovrai sostenere costi di istruttoria oscillanti tra i 500 ed i 1500 euro.
Ricordiamo che non c’è alcuna correlazione tra l’ammontare dei costi di istruttoria e la durata del mutuo. Ponendo sullo stesso piano due mutui dello stesso importo, le spese di istruttoria incideranno sul totale dei costi in misura maggiore per mutui di durata minore.
Quando pagare alla banca i costi di istruttoria del mutuo? Tale costo ti sarà addebitato a seguito dell’erogazione del finanziamento. Entro quali termini? Sostanzialmente, dall’importo che la banca ti ha concesso verranno direttamente scalate le spese di istruttoria.
L’aspetto interessante delle spese di istruttoria è che possono essere negoziate. Essendo un costo applicato direttamente dalla banca, nulla ti vieta di contrattare con l’istituto di credito condizioni a te più favorevoli.
Spese fiscali
Contrariamente alle spese di istruttoria, i costi di carattere fiscale non possono essere oggetto di negoziazione. Per i mutui prima casa, il costo dell’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% dell’importo che ti è stato finanziato. In caso di immobile differente dalla prima abitazione, tale costo sale al 2%.
Anche il costo dell’imposta sostitutiva sarà direttamente detratto dall’importo finanziato. Dunque, se ti è stato finanziato un mutuo di 100.000 euro, sul tuo conto corrente ti verrà accreditata una cifra più bassa, in virtù dei costi di istruttoria e dell’imposta sostitutiva, entrambi a tuo carico.
Costi notarili
I costi per mutuo prima casa sono condizionati anche dalle spese notarili. Su esse incidono gli onorari per gli atti d’acquisto e compravendita e le imposte di registro ipotecarie e catastali.
Non tutti i costi notarili finiscono nelle tasche del notaio. Tutt’altro. Molte di queste spese andranno a rimpinguare le casse dello Stato.
In primo luogo, bisogna considerare il valore catastale dell’immobile. Per i mutui prima casa, si ottiene questo valore moltiplicando il valore della rendita catastale (reperibile all’interno di una visura catastale) per 115. Il costo delle imposte cresce all’aumentare del valore della rendita catastale dell’immobile.
L’immobile che hai acquistato ti è stato venduto da un privato o da un costruttore? Nel primo caso, dovrai sostenere costi di registro per la prima casa pari al 2% del valore catastale. Ad essi si aggiungono 50 euro per l’imposta catastale e 50 euro per l’imposta ipotecaria.
Se hai ricevuto la tua prima casa attraverso una donazione, l’imposta di registro sale al 4% ma soltanto se la donazione supera 1 milione di euro. Più elevati i costi dell’imposta catastale (200 euro) e di quella ipotecarie (200 euro).
In caso di prima abitazione acquistata direttamente dal costruttore, le tre imposte (di registro, catastale e ipotecaria) presentano ognuno un costo di 200 euro. A ciò si aggiunge l’IVA, per un importo pari al 4% del prezzo di vendita.
Parcella notaio ed eventuali costi per la relazione preliminare
Chiudiamo con la parcella del notaio. Ricordiamo che le operazioni di compravendita e di accensione del mutuo sono soggette a due differenti atti. Di fatto, il notaio andrà pagato per entrambi gli atti.
Per quanto concerne l’operazione di compravendita, il compenso del notaio è rapportato al prezzo dell’immobile che stai acquistando. In genere, l’onorario può variare da un minimo di 1680 euro ad un massimo di 3730 euro.
La parcella del notaio per l’atto del mutuo è, in questo caso, rapportata al valore dell’ipoteca. Si parte da un minimo di 1350 euro per arrivare ad un massimo di 3350 euro. Ricordiamo che a tale costo va aggiunta l’IVA (22%).
Attenzione. In alcuni casi, le banche potrebbero richiedere la cosiddetta relazione notarile preliminare al mutuo. Lo scopo è quello di accertarsi della presenza o meno di formalità pregiudizievoli che gravano sull’immobile oggetto d’ipoteca. Il costo della relazione notarile preliminare è di 500 euro. Non sono previsti rimborsi nel caso in cui il mutuo non venga concesso.
Eventuali costi di agenzia
Ti sei rivolto ad un’agenzia immobiliare per cercare casa? Sappi che, qualora il lavoro dell’agenzia sia andato a buon fine, alla stessa spetterà una commissione. L’importo della commissione è, chiaramente, a discrezione di ogni singola agenzia. Generalmente, si aggira intorno ad una percentuale tra il 2 ed il 4% del prezzo di acquisto.
