Il mutuo per costruire casa è una soluzione molto interessante per tutti coloro che hanno la necessità di ottenere una somma di denaro per la costruzione ex novo di un edificio. A tal proposito, si sente spesso parlare di mutui edilizi. Noi siamo abituati a guardare al mutuo immobiliare come prodotto creditizio per le operazioni di compravendita degli immobili.
In realtà, si può richiedere un mutuo sia per costruire casa da zero, sia per ristrutturarla. Andiamo a vedere quali sono i vari step per ottenere un mutuo per costruire o ristrutturare casa, quali requisiti bisogna possedere e come richiedere il finanziamento.
Caratteristiche dei mutui per costruire casa
Una delle caratteristiche principali di questa tipologia di mutui concerne le modalità di erogazione del credito. Infatti, contrariamente ai mutui acquisto nei quali la somma concordata viene erogata dalla banca in un’unica soluzione, con i mutui edilizi il discorso cambia.
La costruzione ex novo di una casa richiede, infatti, tempo e diversi passaggi. Di conseguenza, gli istituti di credito tendono a concedere il denaro in maniera graduale, a seconda dello stato di avanzamento dei lavori.
Solitamente, l’erogazione della prima tranche avviene in seguito alla realizzazione delle prime opere, come ad esempio le fondamenta. Inoltre, tale modalità di erogazione mette al riparo le banche da possibili insolvenze da parte del mutuatario.
Le banche tendono a finanziare mutui edilizi per una percentuale massima intorno all’80%. Questo significa che se il costo totale per la costruzione o la ristrutturazione è pari a 100.000 euro, la banca ti concederà al massimo 80.000 euro.
Non ci sono policy specifiche sui piani di ammortamento. Molto dipenderà anche dalle tue esigenze. Puoi rimborsare il mutuo anche in 30 anni. Possono richiedere mutui edilizi sia le persone fisiche, sia le imprese.
Criticità e fattori di rischio per le banche sui mutui edilizi
In generale, è necessario considerare alcune criticità relative ai mutui edilizi. Si tratta di mutui che, per una banca, presentano un maggiore grado di rischio. Ci sono aspetti, infatti, sui quali le banche non possono avere potere o controllo. Ad esempio, potrebbe accadere che i lavori di costruzione dell’edificio vengano bloccati o subiscano dei ritardi.
Per giunta, con un mutuo acquisto la garanzia principale è rappresentata dallo stesso immobile oggetto della compravendita, sul quale verrà iscritta un’ipoteca. Questo significa che, qualora non riuscissi più a pagare le rate del mutuo, la banca diventerebbe proprietaria dell’edificio e provvederebbe a venderlo all’asta.
Con i mutui edilizi, invece, diventa complicato avere una stima del valore economico dell’immobile, sia nel caso di costruzione ex novo, sia in caso di ristrutturazione.
Ecco perché l’istituto di credito non può fare altro che erogare il denaro in maniera dilazionata, monitorando lo stato di avanzamento dei lavori e assicurandosi, tramite perizie tecniche, che tutto proceda regolarmente.
L’istituto di credito tenderà a dettare le proprie condizioni anche per quanto concerne la durata dei lavori. Le banche sono più propense a concedere mutui per edifici la cui costruzione o ristrutturazione potrà essere completata nell’arco di 36 mesi (tre anni).
Quali garanzie richiede la banca?
Vanno fatte delle precisazioni in merito al discorso delle ipoteche. In caso di edificio da costruire ex novo, la banca tende a concedere il credito a chi è già proprietario del terreno sul quale andranno svolti i lavori di costruzione.
Difficilmente, viene concesso il mutuo allo scopo di finanziare l’acquisto del terreno. Qualora ciò dovesse avvenire, l’istituto di credito si cautelerebbe facendo assumere al mutuatario l’impegno di costruire un edificio sul terreno acquistato.
In caso di costruzione da zero di un edificio, si procede ad iscrivere l’ipoteca sul terreno. Se, invece, devi semplicemente ristrutturare un immobile già esistente, sarà proprio questo immobile ad essere oggetto di ipoteca.
Quali controlli effettuerà l’istituto di credito?
Chiaramente, la banca dovrà assicurarsi che tu abbia i requisiti anche economici per accedere al mutuo. In questo caso, le garanzie sono le stesse che vengono richieste per quasi tutti i finanziamenti.
I lavoratori dipendenti dovranno presentare le ultime buste paga e l’ultima dichiarazione dei redditi. È fondamentale avere una posizione lavorative stabile, dunque in primo luogo un contratto a tempo indeterminato. Questo, però, non vuol dire che il mutuo per costruire casa non sia alla portata di imprenditori o liberi professionisti.
La banca deve obbligatoriamente svolgere controlli sulla tua situazione patrimoniale ed economica. In questo modo, sarà più facile pervenire ad un accordo non soltanto rispetto alla cifra erogabile ma anche rispetto al piano di rimborso e all’importo delle rate mensili.
Essendo un finanziamento di media-lunga durata, l’istituto di credito dovrà assicurarsi che la rata proposta sia sostenibile dal mutuatario, evitandogli un’esposizione eccessiva rispetto alla sua capacità reddituale.
Sembra scontato ma è importante precisare che la banca effettuerà controlli anche rispetto al tuo passato creditizio. Se, di recente, hai avuto problemi a rimborsare un finanziamento (magari anche meno impegnativo, come ad esempio un prestito personale) potrebbe essere difficile riuscire ad ottenere un mutuo.
Quanto costa un mutuo per costruire casa?
In un articolo del nostro blog abbiamo già parlato dei costi di un mutuo. Ci sono alcune spese che, sostanzialmente, ritroviamo anche nei mutui edilizi. Parliamo, ad esempio, dei costi di istruttoria e di quelli per l’apertura e la gestione della pratica. Non bisogna, inoltre, dimenticare le spese notarili, le tasse e i costi per le perizie tecniche.
Quella delle perizia è una delle questioni di maggiore rilevanza nell’ambito dei mutui edilizi. Periti e uffici tecnici degli istituti bancari hanno, infatti, il compito di verificare i preventivi delle ditte edili e di assicurarsi che la documentazione sia completa in ogni punto. Il perito, invece, si occuperà di monitorare lo stato di avanzamento dei lavori, attribuendo un valore economico alla casa in costruzione.
Quali documenti servono?
Abbiamo poc’anzi accennato ai documenti reddituali ma essi sono solo una parte del flusso documentale che dovrai sottoporre all’attenzione dell’istituto di credito. In caso di costruzione ex novo dell’edificio, la banca avrà bisogno dei documenti che attestano l’acquisto del terreno nonché della mappa catastale dello stesso.
Se, invece la tua esigenza fosse quella di ristrutturare casa, è probabile che dovrai esibire il progetto di ristrutturazione realizzato dalla ditta incaricata di eseguire i lavori.
