Il mutuo immobiliare è, molto semplicemente, un contratto di mutuo legato all’acquisto di un immobile. Nella maggior parte dei casi, quando si pensa al mutuo immobiliare, l’associazione con la prima casa è automatica anche se, in realtà, questo strumento può finanziare anche l’acquisto di edifici differenti dall’abitazione principale nonché i lavori di costruzione ex novo di una casa o quelli di ristrutturazione.
Perché si parla di mutuo ipotecario
Il mutuo immobiliare viene definito ipotecario in virtù del fatto che il pagamento delle rate è garantito dall’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile. Esso può essere erogato sia dalle banche che da altri operatori finanziari, identificati come intermediari.
Durata del mutuo immobiliare
Una delle caratteristiche principali dei mutui immobiliari è la durata. Un mutuo può protrarsi da un minimo di 5 anni fino ad un massimo di 30 anni. La scelta della durata è uno degli aspetti più importanti ai fini della stipula del contratto di mutuo. Da essa, infatti, dipende l’importo della rata mensile.
Ricordiamo che le rate mensile dei mutui prevedono una quota capitale e una quota interessi. In linea generale, possiamo affermare che, considerando di pari importo e percentuale sia la somma concessa che il tasso d’interesse:
- Un mutuo di breve durata presenta rate più alte ma una quota interessi più bassa;
- Un mutuo di lunga durata permette di avere rate di importo minore, a fronte di un ammontare maggiore della quota interessi.
Quale cifra puoi chiedere rispetto al valore dell’immobile
È estremamente raro che possano essere concessi mutui al 100%, vale a dire mutui che coprano l’intera cifra di acquisto dell’immobile. Nella maggior parte dei casi, banche ed intermediari non vanno oltre l’80% del valore dell’immobile oggetto di acquisto.
Tra l’altro, è giusto precisare che il valore dell’immobile non può essere stabilito né dalla banca né dal cliente ma è frutto della valutazione di un perito esperto in materia.
Può capitare di imbattersi in offerte di banche che concedono mutui per un importo che superi l’80% del valore dell’immobile. Quando ciò accade, però, solitamente l’istituto erogante richiede al cliente maggiori garanzie.
Come scegliere l’importo della rata
La scelta della rata e della durata è frutto di un’approfondita valutazione sia da parte del cliente che dell’intermediario. Specie per i mutui di lunga durata, è fondamentale fare una valutazione, per quanto possibile, in prospettiva della propria disponibilità reddituale.
Il consiglio che viene generalmente rivolto agli aspiranti mutuatari è di ottenere una rata pari al massimo ad un terzo del reddito netto disponibile mensilmente. In questo modo, è ragionevole supporre che il mutuatario non vada incontro ad una esposizione debitoria eccessiva e che sia ugualmente in grado di far fronte alle varie spese mensili, sia quelle abituali che quelle impreviste.
Quali sono i costi del mutuo immobiliare
Quando si accende un mutuo immobiliare, è importante avere piena consapevolezza dei costi da affrontare, anche sotto il profilo fiscale.
In caso di mutui erogati da un istituto di credito, spetta al cliente il pagamento di un’imposta che corrisponde al 2% dell’importo complessivo. Tale imposta, che viene trattenuta direttamente dalla banca erogante, scende allo 0,25% se l’operazione è finalizzata all’acquisto della prima casa.
Bisogna, poi, aggiungere i costi legati all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, così come le spese di istruttoria. Il costo dell’istruttoria può essere fisso oppure rapportato in percentuale all’ammontare del mutuo.
Nel caso in cui venga richiesta la valutazione economica dell’immobile da ipotecare, il cliente è tenuto a far fronte alle spese per la perizia. Occhio, inoltre, alle spese notarili, legate sia alla stipula del contratto di mutuo che all’iscrizione dell’ipoteca presso i registri immobiliari.
Non vanno sottovalutati i costi relativi alla polizza assicurativa, indispensabile per la copertura dei danni che l’immobile potrebbe subire. L’intermediario potrebbe chiedere al cliente anche la sottoscrizione di una polizza vita, a patto di presentare al cliente non meno di due preventivi provenienti da altrettante aziende assicurative.
Su questo punto è bene fare attenzione, in quanto spesso capita che gli intermediari insistano affinché il cliente stipuli una polizza che per l’intermediario stesso è particolarmente vantaggiosa. In realtà, il cliente ha la facoltà di optare per una polizza differente. Se ciò dovesse accadere, l’intermediario non potrebbe approfittare della situazione per cambiare le condizioni inizialmente proposte e concordate sul contratto di mutuo.
Esistono, poi, altre spese, tutte elencate all’interno del Foglio Informativo, che possono riguardare:
- L’incasso della rata;
- Invio delle comunicazioni;
Commissione annuale per la gestione della pratica.
Infine, vi sono gli interessi di mora, i quali, però, scatterebbero solo nel caso in cui il cliente pagasse in ritardo le rate del mutuo.
Quali tipologie di tassi esistono
Sono diverse le tipologie di tassi disponibili nei contratti di mutuo immobiliare. I tassi più popolari ed utilizzati sono, ancora oggi, il tasso fisso (in grandissima percentuale) ed il tasso variabile.
Vi sono, però, anche delle varianti che rappresentano una sorta di compromesso tra fisso e variabile, come ad esempio il mutuo a tasso misto oppure il mutuo a tasso doppio.
Infine, nel caso in cui al pagamento degli interessi del mutuo partecipino anche degli enti pubblici, si parla di mutuo a tasso agevolato.
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