Il mutuo per acquisto negozio può rappresentare una buona soluzione di investimento per diverse persone. Il discorso non è poi tanto differente dalla valutazioni che si effettuano quando si acquista una casa. L’idea è quella di evitare il pagamento di un canone d’affitto mensile e di acquisire al 100% la proprietà del bene, in maniera tale da poterne usufruire nel modo in cui si ritiene più opportuno.
In genere, si acquista un locale commerciale per una delle seguenti ragioni:
- Metterlo a rendita, affittandolo ad altri imprenditori;
- Aprire un’attività commerciale in proprio.
Qualunque sia la motivazione che ti induce ad optare per questa scelta, va chiarito che non tutti potrebbero disporre dell’intera cifra necessaria per l’acquisto del bene. Se anche tu ti ritrovi in una situazione simile, la via d’uscita si chiama mutuo e nel prosieguo dell’articolo ti spiegheremo il perché.
Come funziona un mutuo per acquisto di un locale commerciale?
Il mutuo finalizzato all’acquisto di un locale commerciale presenta alcune caratteristiche simili ai tradizionali mutui residenziali ma differisce da quest’ultimi per alcuni aspetti importanti. Uno di questi è, senza dubbio, la durata del piano di ammortamento. Un mutuo residenziale può arrivare a durare anche fino a 30 anni. Non si può dire esattamente lo stesso per i mutui acquisto negozio, per i quali la durata massima è, in genere, attorno ai 20 anni.
Altro elemento da considerare è il loan to value (LTV). Esso rappresenta la percentuale dell’importo del mutuo rispetto al valore totale dell’immobile oggetto di finanziamento. In altre parole, riflette la quantità di denaro che una banca è disposta a prestare in rapporto al valore stimato dell’immobile destinato ad uso commerciale.
Nei mutui immobiliari residenziali, il LTV può spaziare tipicamente dal 60% all’80%, il che significa che una banca potrebbe finanziare fino all’80% del valore dell’abitazione, richiedendo al mutuatario di coprire il restante 20% come anticipo. Tuttavia, nel caso dei mutui per l’acquisto di un negozio, i parametri del LTV sono generalmente più restrittivi, oscillando solitamente tra il 50% e il 75%.
Il LTV ha un impatto significativo anche sulla determinazione del tasso d’interesse. Quando il LTV è relativamente basso, cioè quando la percentuale del mutuo rispetto al valore dell’immobile è ridotta, le banche sono più propense a offrire tassi d’interesse vantaggiosi. Ciò in quanto un LTV basso renderebbe l’intera operazione per la banca meno rischiosa: se il mutuatario non fosse in grado di onorare il debito, rendendo necessaria un’esecuzione ipotecaria, la banca avrebbe maggiori probabilità di recuperare l’importo prestato grazie al valore superiore dell’immobile posto come garanzia.
D’altra parte, quando il LTV è più alto, ossia quando il gap tra il valore dell’immobile e l’importo del mutuo è minore, le banche tendono a applicare tassi d’interesse più alti. Ciò è dovuto al fatto che un LTV più elevato comporta un aumento del rischio per la banca: nel caso in cui l’acquirente non riuscisse a restituire il finanziamento, il recupero del debito tramite l’esecuzione ipotecaria potrebbe diventare più complesso.
Come si calcola il Loan to Value?
La formula per calcolare il loan to value è molto semplice: basta dividere il valore del mutuo per il valore dell’immobile e moltiplicare il risultato per 100. Se l’immobile che vuoi acquistare costa 200.000 euro e sei disposto ad anticipare fino a 100.000 euro, il tuo LTV sarebbe pari al 50%. Ciò ti permetterebbe di ottenere un mutuo a condizioni migliori.
Tornando all’esempio di cui sopra, richiedendo un mutuo di importo maggiore (poniamo 150.000 euro), l’LTV passerebbe al 75%. Di conseguenza, il tasso che ti verrebbe proposto sarebbe già meno vantaggioso in confronto al caso precedente. Difficilmente le banche tendono ad accordare mutui con LTV superiore all’80%, specie nei casi di mutui per attività commerciali. Se pure ci fossero degli istituti di credito disposti a concedere mutui di questo tipo, le condizioni per l’utente sarebbero ancora meno convenienti.
Quali documenti servono?
Prima di richiedere un mutuo per acquisto negozio è importante sapere che vi sono diversi documenti da presentare affinché la tua domanda possa essere valutata al meglio. Ecco i più importanti:
- Documentazione sull’Immobile (certificato di proprietà, planimetrie dell’immobile, relazioni di stima o valutazione e ogni altra informazione che possa aiutare a valutare il valore e la condizione dell’immobile);
- Contratto di Lavoro (nel caso in cui il richiedente sia un dipendente, sarà necessario presentare una copia del contratto di lavoro. Si tratta di un documento indispensabile per la la banca per conoscere la tua situazione reddituale e, in base ad essa, determinare la tua capacità di restituire il finanziamento);
- Dichiarazione dei Redditi (per i dipendenti) o Modello Unico (per i lavoratori autonomi);
- Certificato di Proprietà o ricevute del canone di affitto (se sei il proprietario dell’immobile in cui vivi, dovrai presentare una copia del certificato di proprietà. Al contrario, se sei in affitto ti sarà richiesto di fornire le ricevute del canone di locazione, a riprova della tua situazione sotto il profilo abitativo);
- Contratti di Finanziamento in Corso (la presenza di finanziamenti ancora in corso o, comunque, di altri impegni mensili che finiscono per ridurre la tua disponibilità reddituale permette alla banca di valutare al meglio l’importo mensile che potresti essere disposto a sostenere, senza intaccare la soglia minima di sussistenza);
Alternative al mutuo per acquisto negozio: il leasing immobiliare
Una soluzione a metà strada tra l’acquisto dell’immobile e affitto è il leasing immobiliare. In un contratto di leasing, il locatario paga un canone periodico all’azienda di leasing (il locatore) per l’uso dell’immobile. Alla scadenza del leasing, spesso è possibile rinnovare il contratto, acquistare l’immobile a un prezzo predeterminato oppure restituirlo al locatore.
Chiaramente, il leasing immobiliare permetterebbe di sfruttare il locale commerciale per le attività della tua azienda, contrariamente al mutuo per acquisto negozio, il quale prevede l’immediata acquisizione della proprietà del bene e, dunque, una maggiore flessibilità nelle modalità di utilizzo. Il leasing immobiliare potrebbe avere maggiori vantaggi sotto il profilo fiscale, per quanto concerne la deducibilità dei costi.
La scelta finale, come sempre, può dipendere da diversi fattori. In generale, se preferisci sin da subito diventare il proprietario del locale e metterlo a rendita così da ricavarne un profitto stabile nel tempo, allora il mutuo potrebbe essere la soluzione più congeniale. Se, invece, il locale ti serve per lo svolgimento di attività produttive aziendali, potresti quantomeno prendere in considerazione l’opzione del leasing immobiliare.
