L’acquisto di una casa rappresenta uno dei traguardi più importanti nella vita di molti individui e famiglie. Spesso, per realizzare questo sogno, la scelta ricade sul mutuo ipotecario, un impegno finanziario a lungo termine che richiede pagamenti regolari per diversi anni.
Nel corso del tempo, però, magari potrebbe accadere di riuscire ad accantonare somme di denaro consistenti. In circostanze del genere, una domanda che spesso ci si pone è se conviene estinguere in anticipo il mutuo o continuare a pagarlo secondo il piano di restituzione concordato con la banca. L’estinzione anticipata del mutuo è una scelta che può comportare vantaggi significativi ma è una decisione da prendere con attenzione, valutando attentamente la propria situazione sotto il profilo finanziario.
Come capire se conviene estinguere il mutuo?
Sono diversi i fattori da considerare per comprendere se possa essere conveniente o meno estinguere il mutuo. Uno dei fattori principali su cui riflettere concerne la fase esatta del piano di rimborso in cui ti trovi. In linea generale, se sono trascorsi ancora pochi anni dalla sottoscrizione del finanziamento potrebbe essere conveniente estinguere il mutuo.
Volendo essere più precisi, potremmo affermare che vi è una maggiore convenienza se la richiesta di estinzione viene presentata entro la metà della durata prevista dal tuo mutuo. Ad esempio, se hai sottoscritto un mutuo di 30 anni, potrebbe risultare vincente la scelta di estinguerlo se sono trascorsi al massimo 15 anni dalla data di accensione del finanziamento.
A questo punto, dovrebbe sorgere spontanea la domanda: perché è più conveniente estinguere un mutuo nelle prime fasi del piano di restituzione? Il punto è che la maggior parte dei contratti di mutuo prevede un piano di ammortamento alla francese. Essa prevede che nei primi anni del mutuo la maggior parte dell’importo pagato mensilmente sia destinata principalmente a coprire gli interessi. Ciò in quanto, all’inizio del mutuo, il saldo del capitale è ancora relativamente alto, quindi gli interessi calcolati su tale importo sono piuttosto alti.
Immagina di avere un mutuo di 30 anni con un tasso di interesse fisso. Nei primi anni, come abbiamo visto, gran parte dell’importo mensile sarà destinato a coprire gli interessi accumulati. Supponiamo che, dopo 5 anni di pagamenti regolari, il saldo del capitale sia ancora significativo. Se decidessi di estinguere in anticipo il mutuo in questa fase, eviteresti di pagare gli interessi accumulati per i restanti 25 anni. Ciò può comportare un notevole risparmio di denaro nel lungo periodo.
Come comportarsi in caso di mutuo a tasso variabile?
Se hai sottoscritto un mutuo a tasso variabile, il discorso in parte cambia. La valutazione della convenienza dell’estinzione del finanziamento passa, infatti, per l’analisi di diversi fattori, su tutti il tasso d’interesse. Se i tassi di interesse sono in costante aumento, estinguere anticipatamente un mutuo a tasso variabile potrebbe essere vantaggioso. In questo modo, ti metteresti al riparo dal rischio di pagare interessi più elevati nel corso del tempo.
Sebbene possa apparire complicato stimarne l’andamento futuro, potresti certamente monitorare il trend dei tassi nel momento in cui stai valutando di richiedere l’estinzione o, comunque, l’andamento degli ultimi mesi per cercare di prendere la migliore decisione per le tue esigenze. In caso di dubbi o difficoltà, ti consigliamo di chiedere il parere di un consulente del credito specializzato in mutui.
Si può fare un’estinzione parziale anticipata del mutuo?
Un’opzione da considerare quando si desidera estinguere anticipatamente un mutuo è l’estinzione parziale. A differenza dell’estinzione totale, che comporta la chiusura completa del mutuo, l’estinzione parziale consente di effettuare un pagamento anticipato che riduce il saldo del mutuo. Il finanziamento, però, rimane ancora attivo.
Con un’estinzione parziale, si riduce il debito residuo e, di conseguenza, la durata complessiva del mutuo. Ciò significa che potresti raggiungere il pieno rimborso del mutuo in tempi più brevi rispetto al piano originale, liberandoti del debito più rapidamente. Non è questa, però, l’unica opzione da considerare. Piuttosto che continuare a pagare lo stesso importo ogni mese, potresti anche chiedere di accedere ad una rata più bassa, senza intervenire sulla durata del mutuo.
Domande Frequenti
Esistono delle penali in caso di estinzione anticipata del mutuo?
Per le persone fisiche, per i contratti di mutuo stipulati dal 2007 in poi, per i mutui finalizzati all’acquisto di immobili o unità abitative e per quelli adibiti a scopo abitativo o per l’esercizio di una professione vige la Legge Bersani del 2007, secondo la quale in tutti i casi appena citati non è possibile applicare una penale in caso di estinzione anticipata. Diverso è, invece, il caso delle altre tipologie di mutui o di quelli stipulati prima del 2007.
Per i mutui a tasso fisso e per quelli a tasso variabile ma contratti prima del 31 dicembre 2000 la penale può essere dello 0,50% (se estingui il mutuo prima del terzultimo anno) o dello 0,20% (se lo estingui nel corso del terzultimo anno). Non ci sono penali in caso di estinzione negli ultimi due anni. Per i mutui a tasso variabile stipulati dopo il 31 dicembre 2000 le penali possono essere dell’1,90% (estinzione effettuata nella prima metà del mutuo), dell’1,50% (estinzione effettuata tra la metà ed il quartultimo anno) o dello 0,20% (estinzione effettuata nel terzultimo anno). Nessuna penale per le estinzioni effettuate negli ultimi due anni.
Estinzione anticipata mutuo: come funziona il rimborso degli interessi?
In base a quanto stabilito dalla Corte di Giustizia dell’Unione europea, con la sentenza n. 78 del 9 febbraio 2023, se scegli di estinguere anticipatamente il mutuo è tuo diritto ottenere una riduzione del costo totale del credito, compresi gli interessi e gli oneri. La riduzione, però, si applica solo agli interessi e ai costi che dipendono dalla durata del contratto.
Come si fa il calcolo dell’estinzione anticipata del mutuo?
Il calcolo tiene conto del saldo residuo del mutuo e dei giorni di interesse che si accumulano fino alla data di estinzione anticipata. Questo permette di determinare l’importo esatto da corrispondere per chiudere il mutuo in anticipo, considerando gli interessi maturati fino alla data di estinzione effettiva. Ad esempio, se si decidi di estinguere il mutuo il 15 settembre, mentre la rata successiva scade il 30 settembre, dovrai corrispondere alla banca gli interessi accumulati dal 1° settembre (se l’ultima rata pagata è scaduta il 31 agosto) fino al 15 settembre.
Come presentare la richiesta per l’estinzione anticipata del mutuo?
Molte banche forniscono un modulo ad hoc per la richiesta di estinzione anticipata del mutuo. Tale documento può essere compilato direttamente online oppure scaricato dal sito web della banca. In alternativa, potrai scrivere una lettera di tuo pugno ed inoltrarla all’istituto. È importante che la lettera contenga tutti i riferimenti sia all’intestatario del mutuo sia al contratto di finanziamento. Le modalità di invio della richiesta possono variare a seconda dell’istituto di credito. Alcune banche consentono l’invio del modulo compilato o della lettera tramite fax, raccomandata o posta elettronica certificata (PEC). È fondamentale, in ogni caso, verificare il contratto di mutuo per conoscere le modalità di comunicazione richieste dalla tua banca.
