La sostituzione del mutuo è una soluzione che ti permette di estinguere il tuo mutuo ancora in corso ed accendere un nuovo finanziamento. Molti tendono a pensare che sia la stessa cosa della surroga. In verità, le cose non stanno esattamente così. Vi sono certamente dei punti in comuni tra le due tipologie di mutuo ma anche delle differenze importanti.
Nella maggior parte dei casi, il mutuo è un finanziamento di media-lunga durata. Nel corso del tempo, le condizioni economiche possono variare. Magari, potresti usufruire di un tasso d’interesse più agevolato rispetto a quando hai sottoscritto il contratto oppure potresti aver bisogno di altra liquidità. In questi e in altri casi, potrebbe essere utile ricorrere alla sostituzione del mutuo.
Cos’è la sostituzione del mutuo?
La sostituzione del mutuo è l’operazione di estinzione di un contratto di mutuo e la successiva accensione di un nuovo finanziamento. In genere, si ricorre a questa tipologia di finanziamento qualora vi sia l’esigenza di ottenere ulteriore liquidità.
Quali sono le sue caratteristiche?
L’esigenza di ottenere liquidità e, dunque di estinguere il vecchio mutuo per accenderne un altro non deve far passare in secondo piano alcuni aspetti importanti. Quando si valuta la sostituzione del mutuo, infatti, bisogna prendere in considerazione diversi elementi.
Tasso d’interesse
Uno di questi è senza dubbio il tasso d’interesse. Euribor ed Eurirs sono i due indici di riferimento rispettivamente per i mutui a tasso variabile e quelli a tasso fisso. Chiaramente, il valore di questi indici può variare nel corso del tempo ed essere profondamente differente rispetto a quando hai acceso il tuo mutuo.
Con l’aiuto di un buon consulente esperto in mutui, dovrai capire se conviene passare da un tasso fisso al tasso variabile o viceversa, a seconda della tipologia di tasso che hai scelto in fase di accensione del mutuo. Attenzione! Non è assolutamente obbligatorio mutare il tasso.
Potresti avere l’esigenza di sostituire il tuo vecchio mutuo a tasso fisso ed accendere un nuovo mutuo dello stesso tipo, magari in ragione del fatto che nel tempo il tasso si è abbassato e, dunque, potresti ottenere il finanziamento a condizioni migliori.
Spread
Altro elemento da non sottovalutare è lo spread. Infatti, devi sapere che le banche, oltre al valore dell’Euribor o dell’Eurirs, aggiungono dei punti che rappresentano, in termini molto semplici, il margine di guadagno dello stesso istituto. Si tratta di un valore fisso che può variare da una banca all’altra ma che è tendenzialmente più basso quando si assiste ad una diminuzione dei tassi.
Durata
Sostituendo il tuo mutuo potrai modificare anche la durata del finanziamento. Se ti interessa avere una rata più leggera potresti raggiungere l’obiettivo allungando la durata del finanziamento ma pagando una quota interessi più alta. Di contro, con una rata più elevata otterresti una durata minore e pagheresti meno interessi. In questo caso, la scelta è legata alle tue disponibilità economiche e alle tue preferenze.
Liquidità
La sostituzione del mutuo ti consente di ottenere liquidità aggiuntiva. Potresti obiettare che se l’esigenza fosse soltanto questo, si potrebbe ovviare ricorrendo ad una forma differente di finanziamento, come ad esempio il prestito personale o la cessione del quinto. In verità, il mutuo rimane comunque l’opzione più conveniente e vantaggiosa rispetto ai finanziamenti poc’anzi menzionati e, dunque, ti ritroveresti ad usufruire di una somma liquida importante, a condizioni agevolate.
Spese
Nuovo mutuo vuol dire nuove spese. Dovrai valutare attentamente tutte le spese che dovrai affrontare per sottoscrivere il finanziamento. In questo modo, sarà per te più facile capire se la sostituzione conviene o meno.
Come avviene la sostituzione del mutuo?
Abbiamo detto che la sostituzione del mutuo non è altro che l’estinzione del finanziamento in essere e la successiva sottoscrizione di un nuovo contratto. Si intuisce facilmente, dunque, come la prima operazione da effettuare sia la chiusura del mutuo in corso. Dunque, parte del capitale che ti verrà concesso ti servirà per estinguere il tuo vecchio mutuo.
La caratteristica tipica dei mutui immobiliari è l’iscrizione dell’ipoteca. Estinguendo il mutuo verrà, dunque, cancellata l’iscrizione sull’ipoteca da parte della tua ex banca. Quella ipoteca, ovviamente, verrà iscritta dalla tua nuova banca, ossia quella che ti concederà la sostituzione del mutuo.
Quali sono le differenza tra sostituzione e surroga del mutuo?
Sono sostanzialmente due le principali differenze tra sostituzione e surroga del mutuo. Mentre la sostituzione del mutuo ti permette di ottenere eventualmente nuova liquidità, con la surroga questa opzione non è possibile.
Di contro, c’è da dire che la surroga è un’operazione a costo zero per i consumatori, nel senso che non sarà necessario affrontare ex novo le spese del mutuo. Con la sostituzione, invece, si procede ad accendere da zero un nuovo mutuo, quindi dovrai pagare tutte le spese ad esso associate (perizia, spese notarili, polizze assicurative etc.).
In linea generale, potrebbe essere più conveniente la surroga se la tua finalità è semplicemente quella di usufruire di condizioni migliori (in termini di tasso d’interesse e durata) rispetto al mutuo già in corso. Se, invece, necessiti di liquidità aggiuntiva, allora potresti optare per la sostituzione.
Qual è la differenza tra sostituire il mutuo e rinegoziarlo?
Se, ad esempio, la surroga del mutuo è disciplinata da una normativa ben precisa prevista dall’ordinamento italiano, lo stesso non si può dire della rinegoziazione. Questo, però, non significa che un’operazione del genere non sia legale o fattibile. Rinegoziare il mutuo significa sostanzialmente ridefinire alcuni parametri del finanziamento con la tua stessa banca.
Dunque, rispetto alla surroga o alla sostituzione, non si cambia istituto di credito né tantomeno è necessario estinguere il finanziamento già in corso. La rinegoziazione potrebbe essere dettata dalle difficoltà del cliente di far fronte alle rate del mutuo. In casi del genere, la banca potrebbe venire incontro al proprio cliente, rivedendo l’attuale contratto e magari proponendo una rata più leggera, a fronte dell’allungamento della durata del mutuo.
Rifiutare a priori la rinegoziazione potrebbe essere deleterio per le banche. Rinegoziando il mutuo, infatti, la banca potrebbe riuscire a trattenere il proprio cliente, cosa che non potrebbe avvenire nel caso in cui il consumatore optasse per la surroga o la sostituzione del mutuo.
